Kira Tespit Davaları ve Bilinmeyenleri

Taraflar arasında "adil kira bedeli" konusunda yaşanan anlaşmazlıklar, adliyelerdeki kira tespit davası dosyalarının sayısında ciddi bir artışa neden oldu. Peki, kira tespit davası nedir? Kimler, hangi şartlarda bu davayı açabilir? Süreç nasıl işler ve mahkeme neye göre karar verir?

Tüm bu kritik soruları ve kira uyuşmazlıklarına dair merak edilenleri, gayrimenkul hukuku ve kira tespiti konularında uzmanlaşmış isimlerden biri olan Avukat Doğa Eser Eserçelik ile konuştuk. Konya'nın Sesi okurları için önemli bilgiler paylaşan Eserçelik, özellikle İstanbul Avukat kimliğiyle edindiği tecrübeler ışığında, hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin haklarını ve bu karmaşık süreçteki püf noktalarını anlattı. İşte Av. Doğa Eser Eserçelik ile gerçekleştirdiğimiz o bilgilendirici röportaj…

Kira Tespit Davası Tam Olarak Nedir ve Hangi Durumlarda Gündeme Gelir?

Merhabalar. Kira tespit davası, en basit tanımıyla, mevcut kira bedelinin değişen ekonomik koşullar, enflasyon, taşınmazın durumu ve özellikle emsal kira bedelleri karşısında "düşük" veya "yüksek" kalması durumunda, bu bedelin mahkeme kararıyla güncellenerek yeniden belirlenmesi talebiyle açılan bir dava türüdür. Bu dava, genellikle kira sözleşmesinin 5. yılını doldurmasının ardından, piyasa rayicinin çok altında kalan kiralar nedeniyle mülk sahipleri tarafından açılsa da, belirli şartlar altında kiracılar tarafından kira bedelinin düşürülmesi amacıyla da açılabilir; ancak bu pratikte daha az rastlanan bir durumdur. Özellikle yüksek enflasyon ortamlarında, sözleşmede belirlenen yasal artış oranının (örneğin TÜFE veya geçici %25 sınırı) piyasa gerçeklerinin çok altında kalması, mülk sahiplerini bu hukuki yola başvurmaya itmektedir. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen ve taraflar arasındaki adil dengeyi korumayı amaçlayan önemli bir hukuki müessesedir.

Önemle vurgulamak gerekir ki, kira tespiti davası bir tahliye davası değildir; davanın amacı kiracıyı evden veya iş yerinden çıkarmak değil, yalnızca mevcut kira bedelini yasal ve adil bir seviyeye çekmektir. Bu davanın temel dayanağı, sözleşme serbestisinin sınırlandığı durumlarda, yani tarafların artış oranında anlaşamadığı veya yasal sınırların adaletsiz bir sonuç doğurduğu hallerde, hakimin duruma müdahale etmesi gerekliliğidir. Süreç, mahkemenin taşınmazın bulunduğu lokasyondaki emsal kira bedellerini detaylıca araştırması, bilirkişi heyeti aracılığıyla taşınmazda keşif yapması ve taşınmazın tüm niteliklerini (yaşı, konumu, metrekaresi, manzarası, iç özellikleri vb.) objektif olarak değerlendirmesiyle ilerler. Bu davanın açılabilmesi için kanunda belirtilen belirli yasal sürelerin ve usul şartlarının da (örneğin ihtarname şartı) titizlikle yerine getirilmiş olması gerekmektedir.

Kiracılar ve Ev Sahipleri Hangi Şartlar Altında Kira Tespiti Davası Açabilirler? Özellikle 5 Yıllık Süre Şartı Nedir?

Kira tespiti davası açılabilmesi için kanun koyucu belirli koşullar ve zamanlamalar öngörmüştür. En sık karşılaştığımız ve kamuoyunda en çok bilinen durum, kira sözleşmesinin 5 yılı doldurmuş olmasıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi bu durumu net bir şekilde düzenler. Buna göre, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, taraflarca anlaşılamadığı takdirde, hakim tarafından belirlenebilir. Bu belirlemede hakim, artık sadece TÜFE oranıyla bağlı kalmaz; TÜFE oranının yanı sıra, taşınmazın mevcut durumu ve en önemlisi emsal kira bedellerini de dikkate alarak hakkaniyete uygun bir karar verir. Bu 5 yıllık süre, sözleşme özgürlüğüne bir müdahale gibi görünse de, aslında piyasa koşullarının hızla değiştiği durumlarda (özellikle İstanbul gibi dinamik pazarlarda) taraflar arasındaki adil dengeyi yeniden kurmayı amaçlar.
Beş yıllık süre dolmadan da kira tespiti talep edilebilir mi? Bu, çok karıştırılan bir konudur. Eğer taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hüküm yoksa, mülk sahibi her zaman (ilk yılın sonunda dahi) kira tespiti davası açabilir. Ancak Türkiye'deki kira sözleşmelerinin neredeyse tamamında bir artış şartı (genellikle "TÜFE oranını geçmemek kaydıyla" şeklinde) bulunur. Eğer sözleşmede geçerli bir artış şartı varsa, 5 yıl dolmadan açılacak bir kira tespiti davası, mülk sahibinin istediği piyasa rayicini değil, ancak yasal artış oranının (TÜFE veya yürürlükteyse geçici %25 sınırı) uygulanmasını sağlar. Yani, piyasa rayicinin talep edilebilmesi için bu 5 yıllık sihirli sürenin dolmuş olması kritik öneme sahiptir. Bu nedenle, 5 yılı dolmayan mülk sahipleri genellikle bu yasal sınırlara tabidir ve daha yüksek bir artış talep edemezler.
Kiracı açısından bakıldığında ise durum biraz daha farklıdır. Kiracı da kira bedelinin piyasa rayicinin çok üstünde kaldığını iddia ederek bir tespit davası açabilir, ancak bu çok nadirdir. Genellikle kiracılar, "uyarlama davası" yoluna giderler; bu dava, öngörülemeyen olağanüstü durumlar (ağır ekonomik kriz, pandemi, doğal afet vb.) nedeniyle kira bedelinin mevcut koşullara uyarlanmasını (genellikle indirilmesini) talep etmektir. Kira tespit davası açarken dikkat edilmesi gereken en önemli usuli şartlardan biri de "ihtarname" veya "dava açma" zamanlamasıdır. Davanın, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılması veya bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bir ihtarname gönderilmiş olması gerekir. Eğer bu sürelere uyulmazsa, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli bir sonraki kira yılı için geçerli olacaktır, bu da mülk sahibi için 1 yıllık kira farkı kaybı anlamına gelir.

Kira Tespit Davasında Süreç Nasıl İşler?

Kira tespiti davası süreci, dava dilekçesinin yetkili ve görevli olan Sulh Hukuk Mahkemesi'ne sunulmasıyla resmen başlar. Dilekçede, mevcut kira bedelinin neden yetersiz (veya fahiş) kaldığı, taşınmazın detaylı özellikleri, sözleşmenin başlangıç tarihi ve talep edilen yeni kira bedeli (veya bedelin mahkemece tespiti talebi) hukuki gerekçeleriyle birlikte açıklanmalıdır. Mahkeme, dilekçelerin teatisi (dava, cevap, cevaba cevap ve ikinci cevap) aşamasını tamamladıktan sonra, davanın temelini oluşturan ve karara en çok etki edecek olan "bilirkişi incelemesi" aşamasına geçilmesine karar verir. Mahkeme tarafından re'sen (kendiliğinden) görevlendirilen, genellikle gayrimenkul değerleme uzmanı veya emlak bilirkişilerinden oluşan bir heyet, dava konusu taşınmazda keşif yapmak üzere bir gün belirler. Bu keşif sırasında bilirkişiler, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki durumu, iç yapısı, metrekaresi, manzarası, ısıtma sistemi, ulaşım olanaklarına ve sosyal donatılara yakınlığı gibi tüm objektif ve subjektif özelliklerini detaylıca kayıt altına alır ve fotoğraflar.
Bilirkişi raporu, davanın adeta bel kemiğidir ve kararın büyük ölçüde bu rapora dayanarak verileceği söylenebilir. Bilirkişi heyeti, taşınmazın tüm bu özelliklerini detaylıca analiz ettikten sonra, en kritik adımı atar: emsal araştırması. Dava konusu taşınmaza benzer nitelikteki (aynı muhitte, benzer m2, benzer yaşta, benzer özelliklerde) diğer konutların veya iş yerlerinin mevcut boş ve dolu (kiracılı) kira bedellerini araştırır. Bu araştırma, genellikle bölgedeki saygın emlakçılardan, ilan sitelerinden, meslek odalarından veya daha önce sonuçlanmış benzer davalardan elde edilen verilerle yapılır. Rapor, bu emsal bedelleri, TÜFE artış oranlarını ve taşınmazın pozitif/negatif yönlerini harmanlayarak, "hakkaniyete uygun" olası kira bedelini bilimsel ve teknik gerekçeleriyle birlikte mahkemeye bir rapor halinde sunar. Taraflar (kiracı ve ev sahibi), bu rapora tebliğinden itibaren yasal süre içinde itiraz etme hakkına sahiptir. İstanbul Avukat olarak tecrübemiz, bu raporlara karşı sunulan somut verilere dayalı, detaylı ve gerekçeli itirazların davanın seyrini ve belirlenecek rakamı doğrudan değiştirebildiği yönündedir.

Mahkemenin belirlediği bedel doğrudan piyasa rayici mi olur? Hakkaniyet İndirimi nedir?

Bu konu, mülk sahiplerinin en çok yanılgıya düştüğü ve hayal kırıklığına uğradığı noktalardan biridir. Kira tespiti davası sonucunda belirlenen bedel, her zaman bilirkişi raporunda belirtilen "net" emsal piyasa rayici olmayabilir. Yargıtay'ın bu konudaki yerleşik içtihatları, yani istikrar kazanmış kararları çok açıktır. Eğer kiracı, o taşınmazda uzun bir süredir (genellikle 10-15 yıl ve üzeri bir süre) ikamet ediyorsa, bu kiracının "eski kiracı" olduğu kabul edilir ve bu durum lehine bir indirim sebebi sayılır. Yargıtay, eski kiracının yeni belirlenecek yüksek kira bedeline bir anda adapte olmasının sosyo-ekonomik zorluğunu ve kiracının bunca yıldır taşınmaza yaptığı katkıları (bakım, onarım, mülkü yıpratmadan kullanma vb.) göz önünde bulundurarak, belirlenen brüt emsal kira bedeli üzerinden bir indirim yapılmasını öngörür. Hukuk dilinde ve uygulamada buna "hakkaniyet indirimi" veya "eski kiracı indirimi" denir.

Hakkaniyet indirimi, kanunda açıkça "şu orandadır" şeklinde yazan bir kural olmamakla birlikte, tamamen Yargıtay kararlarıyla şekillenmiş bir uygulamadır. Genellikle mahkemeler, bu indirimi emsal kira bedeli (boş olarak kiraya verilseydi edeceği değer) üzerinden %10 ila %20 arasında bir oranda takdir etmektedir. Örneğin, bilirkişi raporunda emsal kira bedeli 40.000 TL olarak belirlendiyse, ancak kiracı o evde 18 yıldır oturuyorsa, hakim bu bedel üzerinden %15 (yani 6.000 TL) hakkaniyet indirimi yaparak yeni kirayı 34.000 TL olarak tespit edebilir. Bu durum, mülk sahiplerinin "yan komşum 40.000 TL alıyor" beklentisinin altında kalabilmektedir. Ancak altını çizmek gerekir ki, eğer kiracı yeni bir kiracıysa (örneğin 5. veya 6. yılını doldurmuşsa), bu indirim ya hiç uygulanmaz ya da çok sembolik (örneğin %5 gibi) bir düzeyde tutulur. Bu nedenle kira tespiti sürecinde kiracının o mülkte ne kadar süredir oturduğu, belirlenecek yeni bedel üzerinde doğrudan etkilidir.
Av. Doğa Eser Eserçelik: “Hakkaniyet indirimi, sosyal devlet ilkesinin ve adalet duygusunun kira hukukundaki somut bir yansımasıdır. Mahkeme, sadece mülk sahibinin mülkünden elde edeceği maksimum geliri değil, aynı zamanda kiracının barınma hakkını, ekonomik istikrarını ve uzun süreli kiracılığın getirdiği 'kazanılmış' sadakati de gözeterek adil bir denge kurmaya çalışır. Bu, salt bir matematiksel hesaplama değil, hakimin takdir yetkisini kullandığı, sosyo-ekonomik koşulların ve tarafların durumunun birlikte değerlendirildiği karmaşık bir hakkaniyet dengelemesidir.”

Kira Tespit Davası Süreçlerinde Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Kira tespit davası, dışarıdan bakıldığında sadece bir dilekçe verip bilirkişi raporunu beklemek gibi basit bir süreç olarak algılansa da, aslında usul hukuku ve maddi hukuk açısından çok teknik, detaylı ve süreye tabi bir süreçtir. En basitinden, davanın ne zaman açılacağı, ihtarname şartının doğru zamanda ve doğru içerikle çekilip çekilmediği, davanın sonucunu (yani yeni kiranın hangi tarihten itibaren geçerli olacağını) doğrudan etkiler. Örneğin, yazının başında bahsettiğim o 30 günlük ihtarname veya dava açma süresini kaçırırsanız, alacağınız kira farkı hakkını tam 1 yıl ötelersiniz; bu da günümüz ekonomik koşullarında ciddi bir maddi kayıp demektir. Dava sürecinde, en kritik aşama olan bilirkişi raporu geldiğinde, bu rapora karşı yasal süresi içinde ve teknik argümanlarla donatılmış bir itiraz dilekçesi sunmak hayati önem taşır. Emsal araştırmasının hatalı yapıldığını, seçilen emsallerin dava konusu taşınmazla benzer olmadığını, eksik inceleme yapıldığını veya hakkaniyet indiriminin hatalı (ya da gereksiz) uygulandığını ispatlamak, ancak bu alanda uzman bir hukuki destekle, yani bir avukatla mümkündür.

İstanbul Avukat perspektifinden bakarsak; İstanbul, Türkiye'nin en dinamik, en karmaşık ve emsal bedellerin en hızlı değiştiği gayrimenkul piyasasına sahip şehridir. Bir semtin bir sokağı ile diğer sokağı arasında, hatta aynı binanın farklı cepheleri arasında dahi devasa kira farkları olabilmektedir. Bu nedenle, İstanbul'daki bir kira tespiti davası sürecinde, bilirkişi raporlarının çok daha detaylı incelenmesi, emsallerin doğru ve güncel seçildiğinden emin olunması gerekir. Ayrıca, İstanbul'daki Sulh Hukuk Mahkemelerinin iş yükü maalesef çok fazladır; bu da davaların beklenenden uzun sürmesine neden olabilir. Sürecin hızlı ve etkin yönetilmesi, duruşmaların titizlikle takibi, eksik evrakların hızla tamamlanması ve karşı tarafın hukuki hamlelerine anında ve doğru bir şekilde cevap verilmesi, davanın makul sürede ve lehe sonuçlanması için şarttır. Vatandaşların kendi başlarına veya yeterli tecrübesi olmayan kişilerle yürüttükleri süreçlerde, basit usuli hatalar (süre kaçırma, yanlış talep, eksik delil sunma) nedeniyle haklıyken haksız duruma düştüklerini veya hak ettiklerinden çok daha azını aldıklarını maalesef sıkça görüyoruz.

Kira tespit süreciyle karşı karşıya kalan kiracılara ve mülk sahiplerine genel tavsiyeleriniz nelerdir?

Mülk sahiplerine ilk ve en önemli tavsiyem, yasal haklarını bilmeleri ancak beklentilerini de gerçekçi tutmalarıdır. Eğer kira sözleşmeleri 5 yılı doldurmuşsa ve aldıkları kira bedeli, enflasyon ve piyasa rayicinin çok altında kalmışsa, kira tespiti davası açmak en doğal hukuki haklarıdır. Ancak bu sürece girmeden önce, %25 sınırı (eğer hala yürürlükteyse), hakkaniyet indirimi ihtimali, dava masrafları ve sürecin alacağı zaman gibi faktörleri mutlaka hesaba katmalıdırlar. Davadan önce mutlaka kiracıya, yasal süreler içinde (yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce) artış taleplerini içeren yazılı bir ihtarname göndermeleri, ileride açacakları davada yeni kiranın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için kritik bir avantaj sağlar. Ayrıca, 1 Eylül 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarının tamamı için dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk şartı getirildi. Bu arabuluculuk sürecini bir formalite olarak görmemelerini, bu masada bir uzlaşma arayarak hem zamandan hem de ciddi dava masraflarından tasarruf edebileceklerini unutmamalılar.

Kiracılar ise, mülk sahiplerinin de ekonomik kaygıları olduğunu anlamalı, ancak en önemlisi kendi yasal haklarını da bilmelidir. Eğer 5 yıllık süreleri dolmamışsa, mülk sahibinin yasal artış oranının (TÜFE veya geçici %25 sınırı) üzerinde bir zammı talep edemeyeceğini ve bu nedenle tahliye edilemeyeceklerini bilmeleri gerekir. Mülk sahibinin "Emsaller 50.000 TL oldu, ya 50.000 TL öde ya da çık" şeklindeki baskısı, 5 yıl dolmadan hukuki bir karşılık bulmaz. Ancak 5 yılları dolmuşsa, bir kira tespiti davası ile karşı karşıya kalacaklarını makul bir beklenti olarak görmeliler. Bu durumda panik yapmak yerine, süreci takip etmeliler. Kendilerine bir arabuluculuk daveti veya dava dilekçesi tebliğ edildiğinde bunu mutlaka ciddiye almalı, yasal süreler içinde bir İstanbul Avukat desteği alarak, kendi lehlerine olabilecek durumları (evin eksikleri, eski kiracı olmaları, yaptıkları masraflar vb.) mahkemeye sunmaya hazırlanmalıdırlar. Tebligatları almamak veya görmezden gelmek, hak kaybına uğramalarına neden olur.

Her iki taraf için de altın kural, iletişimi koparmamak ve süreci hukuki zeminde yürütmektir. Dediğim gibi, zorunlu arabuluculuk artık bir gerçek. Bu aşamayı bir formalite olarak değil, bir fırsat olarak görmelerini tavsiye ederim. Her iki tarafın da uzman bir avukattan destek alarak arabuluculuk masasına oturması, çoğu zaman her iki tarafın da kısmen taviz vererek, mahkemenin yıllar sonra vereceği karardan daha hızlı ve daha az maliyetli bir "kazan-kazan" senaryosu yaratabilir. Aşağıdaki liste, sürecin temel kontrol noktalarını özetlemektedir:
-Süreç Kontrol Listesi (Taraflar İçin):
1. Aşama (Sözleşme): Sözleşmenizin başlangıç tarihini ve 5 yılın dolup dolmadığını netleştirin.
2. Aşama (İhtar/İletişim): Mülk sahibiyseniz, yeni dönemden en az 30 gün önce yazılı ihtarname çekin.
3. Aşama (Arabuluculuk): Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecine katılın. (Bu aşamada avukat desteği kritiktir).
4. Aşama (Dava): Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kira tespiti davası açın.
5. Aşama (Bilirkişi): Keşif ve bilirkişi raporu aşamasını yakından takip edin.
6. Aşama (İtiraz): Gelen rapora, aleyhe olan kısımlar için yasal süresi içinde mutlaka itiraz edin.
7. Aşama (Karar): Mahkeme, tüm delilleri (özellikle raporu ve itirazları) değerlendirerek yeni kirayı belirler.
Anlaşma sağlanamazsa, elbette kira tespiti davası yolu her zaman açıktır, ancak bu yolun son çare olarak düşünülmesi, hem toplumsal barış hem de tarafların menfaati için en sağlıklı ve ekonomik yaklaşım olacaktır.