Bu haber ev sahiplerini çok üzecek! Devir değişti!

Konuyla ilgili gazetemize özel açıklamalarda bulunan ve kiracı ile ev sahibi davalarına sıkça bakan Avukat Gülşah Ekin, Türkiye’de ev sahiplerinin “oğlum/kızım oturacak” gerekçesiyle kiracılarını tahliye etme hakkının ve bu uygulamanın Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kapsamında yasal bir dayanağa sahip olduğunu aktardı. Ancak ev sahiplerinin belirli kanun çerçevesinde tahliyeyi gerçekleştirebileceğinin altını çizen Av. Gülşah Ekin, “Bu maddeye göre, ev sahibi kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba, dede, nine) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta ihtiyaç duyduğunu mahkemede ispat ederse kiracıyı tahliye ettirebiliyordu. Ancak, kötü niyetli kullanımların önüne geçmek için bazı kısıtlamalar getirildi. Bu da ‘gerçek ihtiyaç olması gerekliliği’. Mahkeme, ihtiyacın samimi olup olmadığını değerlendirir. Ayrıca ev sahibi, tahliye ettirdiği evi 3 yıl boyunca eski kiracı dışında birine kiraya veremez. Aksi takdirde, eski kiracısına tazminat ödeme yükümlülüğü doğar. Bu nedenle, ev sahiplerinin “kızım veya oğlum oturacak, çık evimden” şeklindeki talepleri, belirtilen yasal çerçevede ve şartların sağlanması durumunda hukuka uygundur” diye konuştu.

ORTADA KANDIRMA VARSA İSPAT EDİLEBİLİR

Eğer kiracı, kirasını düzenli yatırmıyorsa haklı tahliye sebebi sayılabildiğini kaydeden Av. Ekin, haksız tahliyede ise, ev sahibi daha yüksek kira almak için, 'Çıkın ben oturacağım, çocuğum gelecek' şeklinde beyanlarla kiracısını kandırıyorsa kiracının bunu tespit ettirebileceğini söyledi. Av Ekin, “Sonrasında taşınma masraflarını ev sahibinden alabilir. Kira sözleşmesi süresince kiracının kullanımına engel olan durumların giderilmesini talep etme hakkı, Türk Borçlar Kanunu hükümleri gereği kiraya verenin edimlerini ifa etmemesi karşısında sözleşmenin feshedilmesi veya akitten haklı nedenle dönebilme hakkı, kiralanan, kiracıya geç teslim edildi ise bundan kaynaklı oluşan zararı talep etme hakkı, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak kaydıyla kiralananda yapılan yan giderleri talep etme hakkı, ayıbın giderilmesini isteme hakkı, aksi kararlaştırılmamışsa, kiraya verenden zorunlu sigorta, vergi gibi yükümlülükleri yerine getirmesini talep etme hakkı, çoğu kişinin bilmediği haklar arasında yer alır. Üçüncü kişilerin kiralananda hak iddiası olabilir. Bu durumda kiracı, kiraya verenin, davayı üstlenmesini ve uğradığı zararın giderilmesini talep edebilir. Sözleşme devam ettiği sürece, haklı bir sebep olmasa da, kiralanan taşınmazdan çıkmama hakkı, kiraya verenin yazılı izni olması şartıyla, kiralananı başkasına devretme veya alt kiraya verme hakkı bulunur. Kiracıya, kira tutarı ve yan giderler dışında başkaca ödeme yüklenemez. Kira tutarının vaktinde ödenmemesi neticesinde cezai şart öngören veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağını öngören anlaşmalar geçersizdir” diye anlattı.

BÜYÜK MASRAFLARI EV SAHİBİ KARŞILAMAK ZORUNDA

Kiralanan konuttaki ana yapıya ait büyük bakım ve onarım masraflarının ev sahibine ait olduğunun altını çizen Av. Ekin, “Örneğin, çatı akıtıyorsa, su tesisatında büyük bir arıza varsa bunları ev sahibi karşılamak zorunda. Küçük bakım ve onarımlar (örneğin ampul, musluk contası gibi şeyler) kiracıya ait olur. Depozito ise en fazla 3 aylık kira bedeli olabilir. Ev sahibi depozitoyu bankaya yatırmak zorunda olup, elden almak hukuka aykırıdır. Kiracı çıkarken evde büyük bir zarar yoksa ev sahibi bu parayı aynen iade etmeli” şeklinde konuştu.

ÇOK HAK VAR AMA BİLİNMİYOR

Kiracıların, tahliye sürecinde birçok hakka sahip olduğunu vurgulayan Avukat Gülşah Ekin ev sahiplerinin keyfi olarak kiracıları evden çıkaramayacaklarını aktardı. Ekin, “Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında belirlenen bu haklar, kiracıların mağdur olmadan tahliye sürecini yönetmesine yardımcı olur. Sözleşme süresi dolsa bile kiracı çıkmak zorunda değildir. Kiracının çıkması için sözleşme süresinin dolmuş olması da yeterli değil. Kiracı, süresi dolan sözleşmeyi tek taraflı olarak 1 yıl daha uzatma hakkına sahip. Ev sahibi ancak belirli koşullarda tahliye davası açarak çıkarabilir. Ev sahibi tahliye için geçerli bir sebep göstermeli. Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için yasal gerekçelerden birini sağlaması gerekir. Ev sahibi veya birinci derece yakını (çocuk, anne-baba vb.) gerçekten oturacaksa, kiracı kira ödemezse ve ev sahibi noter ihtarı çektikten sonra 30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir” diye konuştu.

"EV SAHİBİNİN GERÇEK VE SAMİMİ BİR İHTİYACI OLDUĞUNU İSPAT ETMESİ GEREKİR"

Kiracı, aynı evde 10 yıl boyunca oturduysa, ev sahibinin herhangi bir gerekçe göstermeden tahliye talep edebildiğini dile getiren Av. Ekin, ancak 90 gün önceden ihtar çekmek zorunda olduğunu belirtti. Eğer bina yeniden yapılacaksa, kiracının tahliye edilebildiğini ifade eden Av. Ekin, son olarak şunları kaydetti: “Ev sahibi, kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu bir kişi için gerçekten o konutta oturmak zorundaysa kiracıyı tahliye ettirebilir. Şartlar ise şu şekilde: Ev sahibinin gerçek ve samimi bir ihtiyacı olduğunu ispat etmesi gerekir. Tahliye edilen ev, 3 yıl boyunca başka birine kiraya verilemez. Aksi takdirde eski kiracıya tazminat ödenir. Ev sahibinin başka bir evi varsa, mahkeme tahliye talebini reddedebilir. Eğer bina yıkılıp yeniden yapılacak veya büyük çaplı tadilat nedeniyle içinde oturulamaz hale gelecekse kiracı tahliye edilebilir. Ev sahibi, bu gerekçeyi kötüye kullanamaz. Yıkım veya büyük tadilat yapmadan evi başkasına kiralarsa, eski kiracıya tazminat ödemek zorundadır.

Ev sahibi, tadilat bitince kiracıya öncelikli olarak tekrar kiralama teklifinde bulunmalı. Ev satıldığında, yeni ev sahibi kendisi veya birinci derece yakını oturacaksa kiracıyı tahliye edilebilir. Şartlar ise şöyle: Yeni malikin, evi aldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar göndermesi gerekir. Tahliye davası, 6 ay içinde açılmalıdır. Eski ev sahibi, “Evi satacağım, çık” diyerek kiracıyı çıkaramaz. Kiracı, yeni ev sahibiyle en az 6 ay daha oturma hakkına sahiptir. Kiracı, kira borcunu ödemezse ev sahibi tahliye davası açabilir. Kiracıya önce noter veya yazılı ihtar çekilmelidir. İhtara rağmen 30 gün içinde ödeme yapılmazsa dava açılabilir. Eğer kiracı 1 yıl içinde 2 kira ödemesini geciktirmişse, ev sahibi hiç ihtar çekmeden tahliye davası açabilir. Eğer kiracı, noter onaylı tahliye taahhüdü imzalamışsa, ev sahibi hiçbir gerekçe göstermeden tahliye davası açabilir. Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi imzalanırken değil, kiralama işlemi yapıldıktan sonra alınmalıdır. İmza baskı altında atıldıysa veya taahhüt geçerliyse mahkeme iptal edebilir. Eğer kiracı aynı evde 10 yıl boyunca oturduysa, ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeden tahliye talep edebilir.” TUBA KAYA